OGH schafft Klarheit: überwälzbare Betriebskosten und Grenzen

Der Oberste Gerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 13. August 2025 (6 Ob 162/24b) eine für die Praxis wichtige Klärung im Mietrecht vorgenommen. Im Mittelpunkt steht die Frage, inwieweit Betriebskosten im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) auf Mieter überwälzt werden dürfen – und wo die Grenzen solcher Vereinbarungen liegen.

Ausgangspunkt

Auslöser war eine Klage der Arbeiterkammer gegen die Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Streitgegenstand waren 17 Klauseln aus Mustermietverträgen für Mietverhältnisse im Teilanwendungsbereich des MRG. Die Arbeiterkammer war der Ansicht, diese Klauseln verletzten die Rechte von Mietern und seien daher unwirksam. Der Rechtsstreit führte über das Handelsgericht Wien und das Oberlandesgericht Wien bis zum OGH.

Rechtliche Grundlagen

Die Entscheidung stützt sich auf drei zentrale Vorschriften:

• § 864a ABGB (Überrumpelungsschutz): Klauseln dürfen nicht so ungewöhnlich sein, dass ein Vertragspartner vernünftigerweise nicht mit ihnen rechnen muss.
• § 879 Abs 3 ABGB: Klauseln in AGB oder Vertragsformblättern sind unwirksam, wenn sie Nebenpflichten betreffen und einen Vertragspartner gröblich benachteiligen.
• § 6 Abs 3 KSchG (Transparenzgebot): Vertragsbestimmungen müssen so klar formuliert sein, dass ein durchschnittlicher Verbraucher zuverlässig erkennt, welche Rechte und Pflichten bestehen.

Ergebnis

Von den ursprünglich 17 Klauseln waren im Revisionsverfahren noch 15 relevant. Sieben davon hielt der OGH für zulässig, acht erklärte er für unzulässig.

Zulässig waren unter anderem Bestimmungen über:

• die Überwälzung von Kosten für Versicherungen (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasser, Glasbruch, Sturmschaden),
• die Umlage von Kosten für Hausbetreuung und Verwaltung,
• die Überwälzung öffentlicher Abgaben gemäß § 21 Abs 2 MRG,
• die Pflicht des Mieters zur Schadensmeldung (§ 1097 ABGB).

Bemerkenswert ist die Begründung zur Verwaltungsklausel: Der OGH sah im Begriff „angemessen“ keine Intransparenz, da er sich am gesetzlichen Leitbild orientiert und keine versteckte Preisanpassung enthält.

Unzulässig waren hingegen Klauseln, die unklar formuliert oder sachlich nicht gerechtfertigt waren, darunter:

• die Kostenübernahme für Schäden an Gemeinschaftsanlagen ohne klare Definition,
• die Überwälzung von Kosten für Feuerlöscher und Rauchfänge (Einschränkung der Erhaltungspflicht),
• Schneeräumungsklauseln mit unbestimmten Begriffen,
• Duldungsklauseln, die auch „zweckmäßige“ Arbeiten umfassten,
• Klauseln, die auf bereits unwirksame Bestimmungen verwiesen,
• Investitionsverzichtsklauseln, die an unzulässige Regelungen anknüpften.

Konsequenzen

Das Urteil bringt für die Praxis mehr Rechtssicherheit. Vermieter und Verwalter wissen nun, dass bestimmte Kostenarten wie Versicherungen, Hausbetreuung oder Verwaltungskosten auch im Teilanwendungsbereich des MRG auf Mieter überwälzt werden können. Gleichzeitig zeigt die Entscheidung, dass die Formulierung von Klauseln entscheidend ist: Sie müssen transparent und sachlich gerechtfertigt sein, sonst sind sie unwirksam.

Insgesamt ist das Urteil für Vermieter positiv zu bewerten. Es schafft Klarheit, welche Betriebskosten überwälzt werden dürfen, und gibt Leitlinien für die Gestaltung künftiger Vertragsmuster. Der OGH hat damit seine bisherige Linie fortgeführt und wichtige Klarstellungen für das Mietrecht geliefert.