Grunderwerbsteuerreform 2025 – Paradigmenwechsel bei Share Deals

Die Grunderwerbsteuer ist seit jeher fixer Bestandteil jeder Immobilientransaktion in Österreich. Neben klassischen Kaufgeschäften unterliegt auch der sogenannte Share Deal – der Erwerb von Gesellschaftsanteilen – unter bestimmten Voraussetzungen dieser Steuerpflicht. Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 steht nun jedoch ein grundlegender Systemwechsel bevor, der vor allem Share Deals betrifft.

Zentraler Aspekt der Reform ist die Senkung der Beteiligungsschwelle: Künftig genügt bereits der Erwerb von mindestens 75 % der Gesellschaftsanteile innerhalb von sieben Jahren, um Grunderwerbsteuerpflicht auszulösen – bisher lag diese Schwelle bei 95 % innerhalb von fünf Jahren. Auch mittelbare Anteilsübertragungen werden künftig einbezogen. Bei der Schwellenberechnung erfolgt eine Multiplikation der Beteiligungen auf jeder Ebene, eigene Anteile bleiben unberücksichtigt.

Ein weiterer Meilenstein: Der Normalsteuersatz von 3,5 % soll künftig auch auf Share Deals angewendet werden, wenn das Grundstück zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft gehört. Immobiliengesellschaften sind solche, deren Vermögen überwiegend aus Grundstücken besteht oder deren Einkünfte aus deren Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung stammen. In allen anderen Fällen bleibt es beim begünstigten Steuersatz von 0,5 %, insbesondere bei Übertragungen im Familienverband.

Steuerschuldner bei Gesellschafterwechsel ist künftig die Gesellschaft selbst, bei Anteilsvereinigungen jene Person oder Personenvereinigung, in deren Hand die Anteile letztlich vereinigt werden. Auch Parteienvertreter trifft eine Melde- und gegebenenfalls Berechnungspflicht.

Die neuen Regelungen treten mit 1. Juli 2025 in Kraft und gelten für Erwerbsvorgänge, bei denen die Steuerschuld ab dem 1. Juli 2025 entsteht. Konstruktionen, die bisher legal und steuerlich vorteilhaft waren, verlieren ab diesem Zeitpunkt ihre Wirkung.

Die Intention des Gesetzgebers ist klar: Share Deals sollen steuerlich künftig ähnlich behandelt werden wie Asset Deals. Unternehmen und Investoren sind gut beraten, bestehende Strukturen zu evaluieren und neue Transaktionen besonders sorgfältig zu planen, um Risiken zu vermeiden.

Fazit: Die Reform ist kein bloßes Update – sie stellt die Grunderwerbsteuer bei Share Deals auf ein neues Fundament. Jetzt ist die Zeit, um rechtzeitig gegenzusteuern.