Gesetzliches Schutzschild für Wohnungsmieter in der Corona Krise

Gesetzliche Sonderregelungen

Um Wohnraummieter während der Corona Krise zu schützen wurden gesetzliche Sonderregelungen eingeführt. Hier ein Überblick:

Welche Erleichterungen wurden eingeführt?
- Reduktion der negativen Folgen von Zahlungsrückständen
- Kurzfristige Verlängerungen von befristeten Mietverträgen
- Aufschub drohender Räumungsexekutionen

Wer kommt in den Genuss der Erleichterungen?
Die Erleichterungen gelten für sämtliche Wohnungsmieter, unabhängig davon welchem mietrechtlichen Regelungsregime sie unterliegen (ABGB, MRG-Vollanwendung bzw MRG-Teilanwendung). Nicht erfasst sind Geschäftsraummieter. Diese werden, nach Ansicht des Gesetzgebers, bereits durch andere Hilfsmaßnahmen unterstützt.

Kann der Mieter bei Mietzinsrückstand gekündigt werden?
Ja, ab dem 1. Juli 2022. Wird die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters wegen der Pandemie erheblich beeinträchtigt und gerät er deswegen zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 in Mietzinsverzug, kann der Vermieter ihn deshalb erst ab dem 1. Juli 2022 kündigen.

Kann der Vermieter den Mietzinsrückstand einklagen?
Ja, aber nicht sofort. Mietzinsrückstände, die zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 eintreten, können erst ab dem 1. Jänner 2021 gerichtlich eingeklagt werden.
Daraus resultierende Zahlungsrückstände können mit maximal 4% pa verzinst werden. Entstehende Betreibungskosen (zB Inkassokosten) können nicht auf Mieter überwälzt werden.

Kann der Vermieter bei Mietzinsrückstand auf die Kaution zurückgreifen?
Nein. Vermieter dürfen bei ausbleibenden Mietzinszahlungen aufgrund der derzeitigen Krise nicht auf die erlegte Kaution zurückgreifen.

Was tun, wenn der befristete Mietvertrag während der Corona Krise ausläuft?
Ausnahmsweise dürfen befristete Mietverträge um weniger als drei Jahre verlängert werden. Zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 auslaufende befristete Mietverträge, können schriftlich auf einen beliebigen Zeitraum, jedoch maximal bis zum 31. Dezember 2020, verlängert werden. Der Vermieter ist zur Vereinbarung einer solchen Verlängerung jedoch nicht verpflichtet. Bei der Gestaltung solcher Verlängerungsvereinbarungen ist besondere Vorsicht geboten.

Es droht die Räumung der Wohnung. Kann sich der Mieter dagegen wehren?
Dient die Wohnung der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses, kann der Mieter einen Antrag auf Aufschub der Räumungsexekution stellen, ohne Sicherheiten hinterlegen zu müssen. Dagegen kann der Vermieter vorbringen, dass die Räumung unbedingt erforderlich ist, weil ihm schwere persönliche oder wirtschaftliche Nachteile drohen.

Was gilt für Mieter von Geschäftsräumen?
Sonderbestimmungen bestehen nur für den Bereich der Wohnraummieten. Gesetzliche Eingriffe in Geschäftsraummietverträge und Pachtverträge sind gerade nicht vorgesehen. Unternehmen werden – nach Ansicht des Gesetzgebers – bereits ohnedies in besonderer Weise durch staatliche Hilfsmaßnahmen unterstützt und derzeit (coronabedingt) auftretende Fragen in Bezug auf Geschäftsraummieten und Pachtverträge könnten ohnedies „auf Grundlage der bestehenden Gesetzeslage gelöst werden“.

Autoren: Mag. Mark Krenn, Dr. Angelika Schüßler-Datler, LL.M.