Auswirkung von Leistungsstörungen auf die Auszahlung von Treuhanderlägen

Jüngste Entscheidung - Oberster Gerichtshof

Bei der Abwicklung von Immobilienkaufverträgen ist es üblich, die Transaktion über einen Treuhänder durchzuführen. Bei mehrseitigen Treuhandverhältnissen stehen mehrere von gegensätzlichen Interessen geleitete Treugeber einem Treuhänder gegenüber. Der Treuhänder hat jedoch bei einer mehrseitigen Treuhand die Interessen in mehrere Richtungen zu wahren.

In der Praxis werden in Treuhandvereinbarungen die Pflichten des Treuhänders zumeist nicht umfassend geregelt, insbesondere finden sich zumeist auch keine Regelungen über die Auswirkung von Leistungsstörungen auf die Auszahlung des Treuhanderlags durch den Treuhänder. Vielmehr wird in der Praxis die Auszahlungspflicht des Treuhänders nach dem Wortlaut der Treuhandvereinbarung ausschließlich vom Vorliegen einer Urkunde (zB eines Grundbuchbeschlusses) abhängig gemacht. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Treuhänder damit eine „Erfüllungsgarantie“ für die Kaufpreiszahlung übernommen hat.

Der Oberste Gerichtshof hat diesbezüglich in seiner jüngsten Entscheidung erneut bestätigt, dass der Treuhänder nach dem Geschäftszweck die Mängelfreiheit oder eine bestimmte Eigenschaft des Kaufgegenstands (zB im Kaufvertrag genau definierte und zugesagte Kontaminationsfreiheit des Kaufgegenstands) als Bedingung für die Ausfolgung des treuhändig erlegten Kaufpreises miteinzubeziehen hat.

Bei behaupteten oder festgestellten Mängel kommt es daher regelmäßig zu einem Konfliktfall, der eine unklare Lage für den Treuhänder schafft. Bei einem solchen Konfliktfall kann der Treuhänder mit der Auszahlung des Treuhanderlags bis zur gütlichen Einigung der Treugeber abwarten, wenn seiner Ansicht nach dies den Interessen der Treugeber dient. Der Treuhänder kann jedoch den strittigen Betrag auch bei Gericht erlegen, wenn unklar bzw bei zumutbarer Prüfung nicht zu klären ist, ob die Ausfolgungsbedingungen erfüllt sind. Der Treuhänder ist jedoch (mangels anderslautender Vereinbarung) zum Gerichtserlag nicht verpflichtet.

Vor diesem Hintergrund sollte die Auswirkung von Leistungsstörungen auf die Auszahlung von Treugeldern in Treuhandvereinbarungen für Immobilienkauferträge ausdrücklich geregelt werden.