Die Wertsicherung im Mietzinsprüfungsverfahren

Am 2. April 2025 hat der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung 5 Ob 166/24h eine wichtige Weichenstellung für die mietrechtliche Praxis vorgenommen. Im Mittelpunkt stand die Frage, wann eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag wirksam ist und wie weit die Überprüfungskompetenz des Gerichts im Mietzinsprüfungsverfahren tatsächlich reicht.

Zur Ausgangslage: Wertsicherungsklauseln ermöglichen es Vermietern, den Mietzins an wirtschaftliche Entwicklungen – vor allem an die Inflation – anzupassen. Grundlage ist häufig der Verbraucherpreisindex. Ziel ist es, den realen Wert des Mietzinses auf Dauer zu erhalten.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter einer Wohnung die Überprüfung des vereinbarten Hauptmietzinses nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG beantragt. Er argumentierte, dass der durch die Wertsicherung erhöhte Mietzins den gesetzlich zulässigen Richtwert überschreite. Die Vermieterin entgegnete unter anderem, dass ein Teil des Begehrens verfristet sei, und bestritt generell eine Überschreitung.

Die Schlichtungsstelle gab dem Mieter teilweise recht und stellte fest, dass der zulässige Hauptmietzins im Zeitraum November 2011 bis September 2021 überschritten worden sei. Das Erstgericht schloss sich dieser Beurteilung im Wesentlichen an, erklärte die Mietzinsvereinbarung in bestimmten Zeiträumen für rechtsunwirksam und verpflichtete die Vermieterin zur Rückzahlung der Überschreitungsbeträge.

Das Rekursgericht ging noch weiter: Es erklärte die gesamte Wertsicherungsklausel für unwirksam, weil diese gröblich benachteiligend sei. Daraus folgte, dass sämtliche Mietzinserhöhungen auf Basis der Wertsicherungsklausel als unwirksam angesehen wurden.

Doch der Oberste Gerichtshof hob diese Entscheidung nun auf und stellte die ursprüngliche Entscheidung des Erstgerichts wieder her. Begründung: Im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG sei ausschließlich zu prüfen, ob der Hauptmietzins angemessen und den gesetzlichen Vorgaben entsprechend gebildet wurde. Die zivilrechtliche Gültigkeit einzelner Vertragsklauseln – wie jener zur Wertsicherung – sei hingegen im streitigen Zivilverfahren zu beurteilen, nicht jedoch im mietrechtlichen Überprüfungsverfahren.

Außerdem bestätigte der OGH die grundsätzliche Zulässigkeit einer Wertsicherungsklausel nach § 16 Abs 9 MRG – allerdings nur bei klarer und eindeutiger vertraglicher Regelung. Im konkreten Fall hatten die Parteien bereits im Mietvertrag aus dem Jahr 2008 eine Wertsicherung auf Basis des Richtwertgesetzes ausdrücklich vereinbart.

Das Rekursgericht wurde dafür gerügt, seine Prüfungskompetenz überschritten zu haben. Denn der Mieter hatte lediglich behauptet, der Hauptmietzins sei durch die Wertsicherung unzulässig erhöht worden. Eine vollständige Verwerfung der Klausel war somit nicht von seinem Antrag umfasst.

Spannend ist auch der Hinweis des OGH auf seine frühere Entscheidung 8 Ob 37/23h, in der eine ähnliche Klausel in einem Verbandsverfahren als gröblich benachteiligend qualifiziert wurde. Diese Entscheidung basierte jedoch auf dem Konsumentenschutzgesetz und war für das mietrechtliche Überprüfungsverfahren nicht unmittelbar relevant.

Das Ergebnis: Der durch die Wertsicherungsklausel erhöhte Hauptmietzins war unter Berücksichtigung aller Faktoren zulässig. Die Entscheidung des Erstgerichts wurde wiederhergestellt.

Für die Praxis bedeutet dies: Wertsicherungsklauseln bleiben grundsätzlich zulässig – sofern sie eindeutig und rechtlich korrekt vereinbart wurden. Ob eine Klausel zivilrechtlich unzulässig oder gröblich benachteiligend ist, bleibt weiterhin einem streitigen Verfahren vorbehalten, etwa im Rahmen einer Verbandsklage nach dem Konsumentenschutzgesetz.