Coronakrise: Differenzierte Behandlung von Pacht und Miete ist verfassungskonform

Coronakrise: Differenzierte Behandlung von Pacht und Miete ist verfassungskonform

In der Entscheidung G 279/2021-15 hatte der sich der Verfassungsgerichtshof („VfGH“) mit der Frage zu beschäftigen, ob Unternehmenspächter ebenso wie Geschäftsraummieter für die Zeit der beschränkten Nutzbarkeit der Geschäftsräumlichkeiten aufgrund von Covid-19 Lockdowns nur einen reduzierten Pachtzins zu bezahlen hätten.

Im konkreten Fall ging es um einen Gastronomiebetrieb in einem Bürogebäude der von der Verpächterin dazu aufgefordert wurde, für den Zeitraum April 2020 bis Jänner 2021 – trotz eingeschränkter Nutzung aufgrund des Lockdowns - den vollen Pachtzins zu bezahlen.

Während die Regelung des § 1105 ABGB den Mietern von Geschäftsräumen die Möglichkeit einräumt, für die Zeit des beschränkten Gebrauchs des Mietobjektes auch den Mietzins entsprechend zu reduzieren, gilt diese Regelung nicht für Unternehmenspächter. Für Pächter ist gemäß § 1105 Satz 2 ABGB eine Pachtzinsreduktion nur bei auf ein Jahr gepachteten Unternehmen möglich und auch nur dann, wenn durch den außerordentlichen Zufall mehr als die Hälfte des durchschnittlichen Pachtertrags verloren geht. Dauert der Pachtvertrag länger als ein Jahr, steht grundsätzlich keine Pachtzinsminderung im Fall einer Seuche zu.

Der VfGH sieht diese unterschiedliche Behandlung von Geschäftsraummieter und Pächter beim beschränkten Gebrauch des Bestandgegenstandes im Falle einer Seuche als sachlich gerechtfertigt, weshalb die entsprechende gesetzliche Regelung aufrecht bestehen bleibt. Der VfGH stützt seine Argumentation darauf, dass sich der wirtschaftliche Gehalt von Miete und Pacht maßgeblich voneinander unterscheide und es daher zu keiner Ungleichbehandlung komme. Eine Differenzierung zwischen Miete und Pacht sei demnach verfassungskonform, da es bei der Miete um die Überlassung des Mietobjekts zum bloßen Gebrauch geht und bei der Pacht darüber hinaus die Möglichkeit der Fruchtziehung eingeräumt wird und die Bestandsache nur durch Fleiß und Mühe benützt werden kann. Somit kann der Pächter aufgrund seines umfangreicheren und eigengestalterischen Handlungsspielraumes auf den Ertrag einwirken und sollte nach Ansicht des VfGH demnach auch stärker das wirtschaftliche Risiko tragen.

Ebenso ist es zulässig, dass eine einjährige und längere Pacht unterschiedlich behandelt werden, da sich gute und schlechte Wirtschaftsperioden bei längerfristigen Pachtverträgen ausgleichen können, während dies bei kurzfristigen Pachtverträgen nicht oder nur eingeschränkt der Fall ist.