OGH: Mietkaufmodell bei Wohnungen auf dem Prüfstand!

Mit Urteil vom 9. Juli 2024, Geschäftszahl 10 Ob 29/24y, hat der Oberste Gerichtshof (OGH) die Anwendbarkeit des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) auf Mietkaufmodelle von Wohnungen überprüft. Im Fokus stand die Frage, ob ein entgeltlicher Optionsvertrag, der auf den Erwerb von Wohnungseigentum abzielt, als Bauträgervertrag im Sinne von § 2 Abs. 1 BTVG anzusehen ist. Das Urteil hat erhebliche Konsequenzen, da ein solches Optionsentgelt, wenn es vor Fertigstellung des Vertragsgegenstands gezahlt wird, der Sicherungspflicht gemäß § 7 Abs. 1 BTVG unterliegen kann. Mietkaufmodelle sind angesichts der aktuellen Herausforderungen bei der Immobilienfinanzierung besonders attraktiv, was dem Urteil zusätzliche Relevanz verleiht.

Im vorliegenden Fall schlossen die Parteien im Jahr 2020 zwei getrennte Verträge: einen Mietvertrag und einen Optionsvertrag. Der Optionsvertrag gewährte den Klägern als zukünftigen Eigentümern das Recht, die Wohnung nach zehn Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses zu einem festgelegten Kaufpreis zu erwerben. Hierfür zahlten die Kläger vor der Fertigstellung der Wohnung ein Optionsentgelt, das den in § 1 Abs. 1 BTVG genannten Betrag überstieg. Dieses Entgelt sollte bei Ausübung der Kaufoption auf den Kaufpreis angerechnet werden. Eine Sicherstellung des Optionsentgelts oder des geplanten Wohnungseigentumserwerbs gemäß den Sicherungsmodellen des BTVG erfolgte jedoch nicht. Die Kläger forderten daraufhin die Rückzahlung des Optionsentgelts mit der Begründung, dass es ohne die vorgeschriebene Sicherung nicht fällig gewesen sei.

Der beklagte Bauträger argumentierte, dass das BTVG nicht anwendbar sei, da der Optionsvertrag kein direkter Vertrag über den Erwerb von Eigentum sei, sondern lediglich die Möglichkeit eines zukünftigen Erwerbs darstelle. Außerdem sei die Sicherungspflicht mit der Übergabe der Wohnung erloschen. Das Erstgericht lehnte die Klage ab und verneinte die Anwendbarkeit des BTVG auf Optionsverträge. Das Berufungsgericht entschied jedoch anders und stufte den Optionsvertrag als Bauträgervertrag gemäß BTVG ein, wodurch der Bauträger zur Rückzahlung des Optionsentgelts verpflichtet wurde.

Der OGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts und wies die Revision des Bauträgers ab. Er stellte fest, dass der Optionsvertrag und der durch Ausübung des Optionsrechts zu schließende Kaufvertrag zwar getrennte Rechtsgeschäfte seien, jedoch beide auf den Erwerb von Wohnungseigentum abzielten. Zum Zeitpunkt der Vertragsvereinbarung war die Wohnung noch nicht errichtet, und das BTVG soll das Risiko von Vorauszahlungen minimieren. Diese Schutzbestimmung gilt auch für den Optionsberechtigten, der gemäß § 2 Abs. 1 BTVG ein Recht erwerben könnte und vor Fertigstellung des Objekts eine Vorauszahlung in Form eines Optionsentgelts leistet.

Der OGH betonte, dass die formale Gestaltung der Verträge unerheblich sei, da sonst die zwingenden Schutzvorschriften des BTVG durch geschickte Vertragsgestaltungen leicht umgangen werden könnten. Ein Anspruch des Bauträgers wird erst fällig, wenn die Sicherungen, die das BTVG für den Erwerber eines noch nicht fertiggestellten Objekts vorsieht, tatsächlich erbracht wurden. Die Pflicht zur Sicherstellung endet erst, wenn der fertiggestellte Vertragsgegenstand übergeben und die vereinbarte Rechtsposition des Erwerbers abgesichert ist.

Da sowohl der Optionsvertrag als auch der davon abhängige Kaufvertrag letztlich auf den Erwerb von Wohnungseigentum gerichtet sind, konnte die Sicherungspflicht nicht vor Sicherung der Erlangung dieser Rechtsstellung enden. Das Optionsentgelt wurde daher entgegen den Bestimmungen des BTVG geleistet und war nicht nachträglich fällig geworden, sodass den Klägern ein Rückforderungsanspruch gemäß § 14 BTVG zusteht.

Der OGH verdeutlicht mit diesem Urteil, dass auch Mietkaufmodelle von noch nicht errichteten Objekten unter die Bestimmungen des BTVG fallen. Diese Entscheidung ist nachvollziehbar und konsequent, da eine Option – also die Möglichkeit, durch rechtsgestaltende Erklärung eine Wohnung zu erwerben – die Anwendbarkeit des BTVG nicht ausschließen kann. Bei genauer Betrachtung gibt es keinen Unterschied zwischen einer Option und dem Angebot einer Wohnung durch den Bauträger: In beiden Fällen kann der Erwerber frei wählen, ob er die Wohnung kaufen will. Bei der Option macht er sein Recht durch Ausübung geltend, während beim Angebot des Bauträgers der Erwerber durch Abgabe eines Kaufanbots die Wohnung erwirbt. Es gibt keine Grundlage dafür, diese beiden Fälle im Rahmen des BTVG unterschiedlich zu behandeln.