Maklerprovision Reloaded – OGH: kein Anspruch trotz Vermittlung!

Maklerprovision Reloaded – OGH: kein Anspruch trotz Vermittlung!

Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zur Geschäftszahl 4 Ob 182/23b vom 26. April 2024 sorgt für Aufsehen in der Maklerbranche. In diesem Blogbeitrag beleuchten wir die Hintergründe und die weitreichenden Konsequenzen dieses Urteils.

Der Sachverhalt

Eine Maklerin wurde von ihrer Kundin beauftragt, den Kauf einer Wohnung zu Wohnzwecken zu vermitteln. Stattdessen bot die Maklerin der Kundin ein als Büro gewidmetes Wohnungseigentumsobjekt an und klärte sie über diese Widmung auf. Die Kundin unterschrieb schließlich ein Kaufanbot über das Büro, dessen Ausführung jedoch letztlich unterblieb. Die Maklerin klagte daraufhin die Kundin auf Zahlung einer Vermittlungsprovision in Höhe von drei Prozent des Kaufpreises, was etwa EUR 140.000 entsprach.

Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs

Während das Erstgericht der Klage noch teilweise stattgab, wies der Oberste Gerichtshof die Klage zur Gänze ab. Die zentrale Frage in diesem Fall war, ob die Maklerin einen Provisionsanspruch hatte, obwohl sie anstelle einer Wohnung ein Büro vermittelte.

Der Oberste Gerichtshof stellte klar, dass der Provisionsanspruch eines Maklers das Zustandekommen des zu vermittelnden Geschäfts durch seine vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit oder zumindest eines dem vertragsgemäß zu vermittelnden Geschäft nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertigen Geschäfts voraussetzt. Vereinfacht gesagt: Hat der Makler den Vertrag erfüllt oder zumindest ein zweckgleichwertiges Geschäft vermittelt?

Vertragsgemäße Tätigkeit und Zweckgleichwertigkeit

Im vorliegenden Fall waren sich die Parteien des Maklervertrags über das zu vermittelnde Objekt einig, nämlich eine Wohnung zu Wohnzwecken. Eine nachträgliche Änderung des Maklervertrags dahingehend, dass die Maklerin auch ein Büro vermitteln durfte, konnte nicht festgestellt werden. Es stand kein Verhalten der Kundin fest, aus dem die Maklerin schließen konnte, dass sich das Anliegen der Kundin, eine Wohnung zu erwerben, geändert hätte.

Da die Maklerin der Kundin ein als Büro gewidmetes Objekt vermittelte, wurde sie nicht vertragsgemäß tätig. Auch von einer Zweckgleichwertigkeit konnte nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs keine Rede sein, weil das Büro erst nach einer erfolgreichen Umwidmung und einer Baubewilligung als Wohnung genutzt werden könnte. Der Oberste Gerichtshof stellte klar, dass auch eine verdienstliche Tätigkeit des Maklers keinen Provisionsanspruch begründet, wenn sie nicht zum Abschluss des vertragsgemäß zu vermittelnden Geschäfts oder eines ihm zweckgleichwertigen Geschäfts führt. Die Maklerin konnte daher keinen Provisionsanspruch geltend machen.

Wichtige Erkenntnisse für Makler

Bemerkenswert ist meiner Meinung nach auch, dass der Oberste Gerichtshof davon ausgeht, dass der Maklervertrag auch nicht konkludent abgeändert wurde, als der Makler darauf hinwies, dass es sich bei dem Kaufobjekt um ein als Büro gewidmetes Wohnungseigentumsobjekt handelte und die Käuferin darauf nicht reagierte.

Zusammenfassend lässt sich aus dieser Entscheidung ableiten, dass Maklerverträge klar und eindeutig formuliert sein müssen, und Makler gut beraten sind, das zu vermittelnde Geschäft entweder von Beginn an breit zu formulieren oder bei Änderungen daran denken, den Auftrag formal anzupassen.